תוכן פרסומי

חשיפה: איך תוכלו לקנות דירה ללא הון עצמי או עם הון עצמי מאוד נמוך?

יולי 31, 2022
6:45 am

מיואשים מלקנות דירה כי אין לכם מספיק הון עצמי?
האופציה של משכנתא לדירה שניה התבטלה ונשארתם בלי שום אפשרות לממן את הדירה?

חושבים שבלי מינימום 500,000 ₪ בצד אין לכם מה לחפש דירה או נכס להשקעה?

יועץ המשכנתאות והפיננסים בנימין פז עושה לכם סדר, מנפץ מיתוסים ומסביר איך אפשר לרכוש דירה או נכס להשקעה גם אין לכם הון עצמי מספיק בשביל לקבל משכנתא. כל מי שניסה לקבל משכנתא יודע לדקלם בעל פה שהבנק מוכן לתת משכנתא לדירה שניה בערך של מקסימום 50% מערך הדירה בלבד, מה שמחייב את הרוכש להשיג הון עצמי של 50% מערך הדירה. כדי "לעקוף" את הבעיה הזו, ולקבל יותר אחוזי מימון מהבנק על רכישת דירה, היה אפשר עד השנה שעברה לקחת משכנתא על 50% מערך הדירה הקיימת ועוד 50% כמשכנתא שניה על דירה נוספת שרוכשים להשקעה- וכך למעשה התקבל מימון של 100% … אלא שכחלק מהמהלכים שבנק ישראל עשה בשביל להרחיק את המשקיעים מהשוק הוא החלת איסור על מתן הלוואה לרכישת דירה בשיעבוד נכס קיים. והאופציה הזו התבטלה. לאור זאת, אנשים רבים שתכננו להשקיע בנדל"ן כבר חשבו להתייאש מהרעיון ולחפש אפיקי שקעה אחרים… וזו ממש טעות!!! כי אין שום סיבה שלא להמשיך להשקיע ברכישת נדל"ן בתנאי המימון הטובים ביותר- כן, גם בהרבה יותר מ50% שהבנק מציע, וגם אם יש לכם כבר דירה אחת משועבדת למשכנתא… אז איך עושים את זה??? ישבנו לשיחה צפופה עם בנימין פז – יועץ פיננסים ומומחה למשכנתאות והשקעות והוא פתח לנו את העיניים לעולם חדש של " משכנתאות חוץ בנקאיות" . גם אם שמעתם את המושג הזה – לא בטוח שהבנתם את הבשורה הגדולה למשקיעים שטמונה במגוון האפשרויות הכמעט אינסופי שמציעים לכם מחוץ למסגרות המוכרות של המשכנתאות הבנקאיות הכפופות לתנאים הנוקשים של "בנק ישראל". כמה מיתוסים על " משכנתאות חוץ בנקאיות" שבנימין פז מנפץ לכם:

אם כשאתם שומעים על "משכנתא חוץ בנקאית" אתם ישר חושבים על שוק שחור או אפור ואיומים ע"י רעולי פנים באמצע הלילה… הגיע הזמן שתצאו מזה!

תדעו שמדובר בחברות לגיטימיות, אמינות וחוקיות לגמרי. חלקן נסחרות בבורסה, חלקן חברות ביטוח רשמיות וכולן מפוקחות ע"י רשות שוק ההון ורחוקות מאוד מהשוק האפור.

אם אמרו לכם או הגעתם בעצמכם למסקנה ש"לא שווה לקחת משכנתא חוץ בנקאית כי בסופו של דבר אתה משלם יותר" – תחשבו פעמיים, כי זה ממש לא נכון בכל המקרים! אין כזה דבר "עלות גבוהה" יש ראיה כוללת של העסקה- רווחים מול הפסדים והבנה איך כל הצדדים מרוויחים מהעסקה.

ולמרות שהריביות בחוץ בנקאי הם יותר גבוהות מהריביות בבנקים, אפשר לשלב ולקחת את ה 50% בבנק ורק את ההשלמה של ההון עצמי בחוץ בנקאי ואז העלות לא יוצאת עם פער גדול משמעותית. ובעיקר צריך לזכור: זה מאפשר לעשות את הצעד, במקום להישאר בלי דירה ולהמשיך לחלום…

אם נדמה לכם שלא ניתן לקבל משכנתא על משכנתא קיימת אז תדעו שלא! גם אם לא סיימתם לשלם על המשכנתא הישנה שלכם, גופים חוץ-בנקאיים יכולים לאשר לכם משכנתא נוספת, זאת כמובן לאחר בחינת מצבכם הפיננסי ויכולת ההחזר שלכם ובתנאים שיקבעו על ידם.

רוצים לשמוע עוד על אופציות מימון להשקעות או לרכישת דירה עם הון עצמי נמוך? לחצו כאן לתאם פגישה ללא התחייבות!

למה לקחת "משכנתא חוץ בנקאית"? שוק המשכנתאות וההלוואות התפתח מאוד בשנים האחרונות, ואם התרגלנו שמשכנתאות ניתנות אך ורק ע"י הבנקים, היום יש גופים נוספים ושחקנים חדשים שנכנסו לשוק כגון: חברות ביטוח,חברות הלוואות חברתיות ועוד.. כשהיתרון הגדול שלהם לעומת הבנקים זו העובדה שהם לא כפופים ומחוייבים לתקנות בנק ישראל שתקפות רק לבנקים ולכן אין עליהם את כל המגבלות של בנק ישראל של הגבלת אחוזי המימון ויחס ההחזר. הם יכולים להתגמש הרבה יותר, וזה משחק גם לטובת רוכשי דירה ראשונה וגם לטובת משקיעים. וכמובן שהתקווה היא שיתווספו עוד ועוד גופים כאלו והציבור במדינת ישראל יכיר וישתמש בהם מה שיגביר את התחרות והגופים הללו יהיו יותר ויותר משתלמים ללקוח. ברכישת דירה ראשונה אפשר בעזרת הלוואה חוץ בנקאית להגיע לאחוזי מימון הרבה יותר גבוהים מ75% ולקבל הלוואה אפילו על 90% מערך הדירה . וזה אומר שאפילו אם יש לכם הון עצמי של 100,000 ש"ח בלבד אתם יכולים לרכוש דירה ב1,000,000 שח!!! ואם יש לכן כבר דירה ואתם רוצים לקנות דירה נוספת להשקעה אתם יכולים להגיע אפילו עד ל150% מימון!!! אז לפני שאתם מאבדים תקווה לרכישת דירה או השקעה כי יש לכם ביד הון עצמי קטן מאוד… שווה לדעת שיש פתרונות יצירתיים שיאפשרו לכם להגשים חלום ולקנות דירה או השקעה בלי להכנס לחובות עם החזרים גבוהים שבלתי אפשרי לעמוד בהם… כמובן שאם יש לכם די הון לקנות דירה ולקחת משכנתא יותר קטנה דרך הבנקים תעשו את זה, אבל אם לא- אפשרויות המימון הנוספות האלו פותחות אפשרויות רכישת נכסים שלא היו קיימות בלעדיהם ולא שייך להחליף אותן בבנקים שלא נותנים את האפשרות הזו. מה גם שניתן ליייצר בעזרתם זה הרבה מאוד פתרונות גמישים שמתאימים להשקעות. כמו: "להקפיא" את תשלומי המשכנתא לתקופה, לקחת הלוואות בלון והלוואות בהרכבים יצירתיים שמתאימים לכל מיני תוכניות השקעה. בסופו של יום האפשרויות החוץ בנקאיות מאפשרות ופותחות אפיקים חדשים שלא קיימים בעולם הבנקאות המסורתי ונותנים הזדמנויות עסקיות רווחיות חדשות. יועץ מומחה שמכיר את כל עולם הפיננסים מקרוב ידע להציע לך הלוואות מעולות בתנאים מצויינים הרבה מעבר למה שתוכלו להשיג מהבנק.

בנימין פז, יועץ משכנתאות ומתכנן פיננסי החל מ-2019, ליווה אלפי לקוחות פרטיים- רוכשי דירות, מוכרים ומשקיעים וחסך ללקוחותיו עד היום כ-12,000,000 ₪. איך הכל התחיל? אומרים ש"אין חכם כבעל הנסיון" וזה בדיוק מה שקרה לי… מהנסיון האישי שלי בהשקעות נדל"ן שהתחילו עם סכום קטן של כסף שהיה לי בצד, למדתי שלא מספיק לחשבן הוצאות והכנסות עתידיות, הבנתי שאפשר להרוויח הרבה יותר כשיודעים יותר איך עובד עולם הפיננסים מבפנים ומה הם אפשרויות המימון והמשכנתא האפשריות בכל סיטואציה. זה היה הרגע בו החלטתי ללכת על זה בגדול וללמוד ייעוץ משכנתאות… ואיך נולד הרעיון להתמקצע בפיננסים ולא להסתפק בייעוץ משכנתאות סטנדרטי כמו כל האחרים בתחום? אחרי שלמדתי את תחום המשכנתאות הרגשתי שזה לא מספיק, היתה חסרה לי מאוד האפשרות לתת ללקוח פתרון מקיף ושלם ולא רק מוצר אחד קונקרטי. רציתי לתת לכל לקוח את הפתרון הכי טוב שהוא יכול לקבל, ובשביל זה צריך להכיר לעומק את כל השוק של התכנון הפיננסי ומתוך ההיכרות עם כל המכלול כולו בראיה רחבה אפשר לקבל ראיה כוללת ומערכתית על כל התיק הפיננסי כולו, ולא רק ראיה צרה ונישתית על המשכנתא. ולכן הלכתי ללמוד פיננסים ולא הסתפקתי בקורס לייעוץ משכנתאות. למדתי שנה וחצי לימודי תכנון פיננסי מלא ב-DBO – שם התמקצעתי ולמדתי מהמומחים בתחומם את כל המרכיבים של שוק הפיננסים והכלכלה העולמי. ועם כל הידע והפרקטיקה שרכשתי פתחתי את העסק שלי לייעוץ משכנתאות, פיננסים והשקעות כשאני מבין יותר איך המשכנתא משתלבת בחיים הכלכליים ובמטרות הפיננסיות של כל לקוח. ואני נותן שירות שהוא הרבה מעבר לייעוץ משכנתא שתהיה משתלמת מבחינת ריביות… אני מתכנן את התמהיל האידיאלי מתוך הבנה מה הכי נכון והכי מתאים למטרות, ומשתלב בתוכנית הכלכלית והפיננסית לטווח הארוך בצורה הטובה ביותר.

רוצים לשמוע עוד על אופציות מימון להשקעות או לרכישת דירה עם הון עצמי נמוך? לחצו כאן לתאם פגישה ללא התחייבות!

מה היתה פריצת הדרך? כבר מ2008 עשיתי כמה השקעות נדל"ן שבהם נעזרתי בכלי הנפלא של המשכנתא, באחת מהפעמים לא היה לי פנאי להתעסק בנושא המשכנתא והחלטתי להפקיד את העבודה בידי יועץ משכנתאות חיצוני שעבד במשרד התיווך שתיווך לי את הדירה שרכשתי. מכיון שהפקדתי את זה בצד ג' ולצערי הזנחתי את הנושא, גיליתי את הטעות מאוחר מדי כשבאתי לפרוע את המשכנתא וגיליתי שהיועץ תכנן משכנתא שהיתה נכונה לרוכש דירה למגורים שלא מתכנן לפרוע את המשכנתא ורוצה לחיות איתה לטווח ארוך ולשלם כמה שפחות לאורך התקופה… והוא לא לקח בחשבון אסטרטגיה של השקעה לזמן קצר מתוך דאגה לרווחים לטווח הארוך. זו היתה המשכנתא הכי פחות נוחה שלקחתי בחיי, היא לא התאימה בכלל לתזרים החודשי שלי, התשלומים החודשיים הכבידו עלי מאוד וגם כשמכרתי את הדירה שלמתי קנסות עלפרעון מוקדם של המשכנתא, שבתכנון נכון מראש יכלתי להימנע מהם.

זה היה הרגע שגיליתי את ההבדל בין יועץ שעושה בחינה של כל התיק הפיננסי לבין יועץ משכנתא סטנדרטי המתמחה רק בזה ואין לו ראש גדול ויצירתי להתאים פתרונות בראיה רחבה אישית לכל לקוח ולמטרותיו.

איך השיטה הזו מסייעת לאנשים בלקיחת משכנתאות משתלמות?

כשאני מנתח את הסיטואציה המדוייקת של רכישת הדירה והמשכנתא הנוכחית בהתאמה מושלמת לכל המכלול הפיננסי של הלקוח, הניסיון הרב שלי בשוק הנדל"ן וההשקעות + לימודי התכנון הפיננסי מביאים אותי למקום שאני מסתכל על המשכנתא של הלקוח גם בהבנה מעמיקה של הסטואציה הספציפית הזו, וגם בהבנה איך זה משתלב בכל התיק הפיננסי שלו ואני מתכנן לו את המשכנתא הכי נכונה בשבילו בראיה ארוכת טווח וגם קצרת טווח של התשלום החודשי ומכלול העסקה.

מה קרה לאנשים שניסו את הפתרון שלך? איך זה השפיע על החיים שלהם? הכי טוב לספר לכם כמה דוגמאות מהשטח: 1. לקוח שהגיע עם 150,000 ₪ הון עצמי ורצה לקנות דירה להשקעה כדירה ראשונה אבל הוא לא תכנן לגור בה. ובגלל שיכלנו להגיע ל85% מימון עם הלוואות חוץ בנקאיות הגענו לדירה בשווי ,900,000 ₪ בנשר עם תשואה שנתית של .5% תכננו את תשלומי המשכנתא בצורה שהשכירות שילמה את המשכנתא במלואה.

היום – אחרי שנתיים בלבד הדירה שווה 1,050,000 ₪ מה שגורם שאם ימכור את הדירה היום יש לו רווח של 100% על ההשקעה שלו בתוך שנתיים. בלי שהעלנו לו את אחוזי המימון הוא היה יכול להגיע לדירה של פחות מ-700,000 ש"ח שהיתה מורידה את התשואות בהתאם.

משקיע שהיתה לו דירה והוא שילם עליה כבר את רוב המשכנתא הקיימת ונשאר לו תשלום נמוך על אחוזים בודדים מהדירה, ולכן הוא יכל לקבל משכנתא על סכום גדול יותר. עבדתי איתו על תכנון פננסי כולל ונתתי לו עצה לקנות נכס נדל"ן נוסף להשכרה ולקחת עליו 50% משכנתא + משכנתא של 50% על הדירה הקיימת שלו, וכך הוא יכל לקנות בקלות דירה בקריות ב700,000 ₪ במימון מלא של הבנק… מה שהביא לו תשואה שלא ניתן למדוד באחוזים כיון שהשתמש רק בכספי הבנק והתשואה לא מדידה – הכל 100% רווחים!!!

בחרתי את שני המקרים האלו כי אני חושב שהם מדגימים בצורה טובה למה חשוב שיעוץ המשכנתאות יהיה גם מומחה לפיננסים והשקעות באופן כללי ולא יתמקד רק בהשגת תנאי התשלום הכי נוחים עבורך כרגע…

רוצים לשמוע עוד על אופציות מימון להשקעות או לרכישת דירה עם הון עצמי נמוך? לחצו כאן לתאם פגישה ללא התחייבות!

מהו סוד ההצלחה שלך?

אחרי למעלה מ-10 שנים של ניסיון בעסקאות נדל"ן בארץ ובארה"ב ולמידה של תכנון פיננסי והבנת הנתונים הדינמיים שמשתנים כל הזמן וכל הגופים החדשים שנכנסים לשוק, פיתחתי ראיה כוללת ורחבה מאוד של כל הפתרונות החדשים שהשוק מציע, זה מאפשר לי להצליח למצוא פתרונות יצירתיים כמעט לכל מקרה אפשרי. גם בכיוונים שהלקוח לא חשב עליהם מראש…

איך זה עובד מההתחלה?

כשלקוח מגיע אלי אני קודם כל עושה אפיון כולל למצב הפיננסי שלו– כולל: הוצאות והכנסות, הכנסה פנויה, ניתוח סיכונים, הבנת המשתנים הצפויים בהמשך הדרך – התרחבות המשפחה שתגדיל הוצאות, שמחה קרובה, או קבלת סכום כסף גדול מירושה וכו'… אחר כך אנחנו בונים יחד פרופיל עסקה ומבינים מה הפתרון הכי חכם ונכון בהתאם לנתונים הספציפיים שלו. מכאן אנחנו ממשיכים לליווי בחיפוש הנכס, וכשהלקוח בוחר את הנכס המתאים לו אני בונה לו פרופיל מימוני ומשכנתא אחרי שאני עורך מכרז ריביות בין הבנקים ובוחר לו את המסלול הטוב ביותר. כל תהליך המשכנתא כולל ביטחונות וכו' נעשה בליווי מלא והלקוח צריך להגיע לבנק בדרך כלל רק למעמד החתימות בלבד.