קונה דירה חדשה מקבלן או יד 2? משפץ?
לפני שמשלמים על חתול בשק! עושים בדק בית!
זה מה שאנשים בדרך כלל חושבים:
- קניתי בית מחברה גדולה ואמינה בשוק, בטוח שהכל בסדר.
- הבית יד 2 נראה מושלם ויפה, הכל תקין וישר, ואפילו בדקתי עם פלס מים…. בטוח
- הדירה חדשה מקבלן והיא קיבלה את כל האישורים מאנשי מקצוע. הכול טוב.
- לקחתי פקח בניה, אני לא דואג!
- מקסימום אם אגלה בהמשך ליקויים, אבקש שיתקנו לי אותם.
- אני קונה דירת יד2 כל הליקויים כבר גלויים וידועים.
לא מעט אנשים חשבו ככה, היו בתחושה שהכל בסדר ויצאו בנזקים של עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים!
מזהה את עצמך כאחד מהם?
הכתבה הזו היא בדיוק בשבילך!
נושא הליקויים בבניה הוא אחד הנושאים הכואבים והחמים במדינת ישראל. הסכסוכים נגררים לתביעות ובעל הנכס יכול לרדוף אחרי הקבלן במשך שנים או לרוב לשאת בעצמו את מחיר הנזקים שיכולים להגיע לעשרות אלפים ולפעמים גם מאות אלפים, תלוי בחומרת המחדל.
אף אחד מאיתנו לא רוצה למצוא את עצמו בסיטואציה מהסוג הזה. לכן הזמנו את נחשון פקטור, מומחה לבדק בית, מנכ"ל 'פקטור הנדסה ובדק בית' לשיחה מרתקת שתעשה לנו סדר בנושא, שלא נקנה חתול בשק ונבין אחת ולתמיד:
– מה חשוב לרוכשי הדירה לבדוק ?
– באיזה שלב?
– מה אפשר לעשות כדי להבטיח את ערך הנכס שאנו עומדים לרכוש?
"כמו שאפשר להבין מהכותרת, הבנייה בישראל רחוקה מאוד מלהיות בסטנדרט ראוי וזה כל כך מתסכל ועצוב – בן אדם משקיע הון עתק ברכישת דירה, משתעבד למשכנתא גבוהה שתלווה אותו כל החיים רק כדי לממש את החלום הגדול שלו לקנות בית ובסוף לגלות שליקויי הבניה לא פסחו גם עליו" אומר נחשון פקטור שראה בעשרים שנותיו כפקח בנייה ומנהל פרוייקטים ליקויים רבים בכל הפרמטרים "מניסיוני, כשמתחילים לגלות את הליקויים בדירה החדשה- השמחה מתחלפת למפח נפש גדול"
זו אחת הבעיות הלא מדוברות בתחום הדירות בישראל: קונים דירה חדשה, הכול נראה יפה ובוהק אבל את הבעיות נפגוש בהמשך ולפעמים אפילו די מהר!
איך דבר כזה מתאפשר בכלל?
"אחת הסיבות היא 'בורות' בתחום הבניה, גם של אנשים שזה התחום שלהם. ישנם קבלנים ובעלי מקצוע שלא מתעדכנים בתקנים חדשים או בחומרים שהוצאו מהתקן ולמעשה לא עושים את העבודה שלהם. ומה שהכי מפתיע זה שאין מחויבות להכשרה מסודרת וקבועה בחלק גדול מעבודות הבניה שמבוצעות.
תנאי הבקרה בדרך כלל ירודים באתרי הבניה. לדוגמה, אם דבק קרמיקה נשאר חשוף במשך כמה שעות הוא מאבד מיעילותו, מה שלא מונע מהפועלים להשתמש בו… את הליקויים של דבק שאיכותו נפגמה הלקוח עשוי לגלות אפילו תקופה ארוכה אחרי"
מהו בעצם "ליקוי בנייה"? ניסינו להבין
"ליקוי בניה הוא ביצוע עבודה שלא בהתאם לתקנות ולתקנים המחייבים, זה בעצם הגורם המרכזי לליקויי הבניה השכיחים ומה הכי מצער? שאת כל הליקויים, עוגמת הנפש וירידה בערך הנכס היו יכולים למנוע בצעד אחד קטן"
מה צריך לדעת מי שעומד לרכוש דירה או מתכנן שיפוץ נרחב?
"קודם כל, בוא ננפץ כמה מיתוסים" מחייך נחשון, "אנשים חושבים שהנושא הזה לא קשור אליהם אבל הם לא מבינים כמה זה חשוב לכל אחד ואחד. הרי לא הגיוני שאם ב-100% דירות בישראל התגלו ליקויי בנייה זה לא קשור אליך!"
באיזה מיתוסים נתקלת?
"הנה לדוגמה אחד המיתוסים הכי נפוצים:
'קניתי בית מחברה גדולה ואמינה אז הכל בסדר, הרי חברה גדולה לא תסכן את השם שלה ותמסור בית שהוא לא בסדר גמור'
זה מיתוס ממש לא נכון.
בית, גם אם הוא נבנה תחת אחריות של חברה אחת או קבלן אחד, עדיין אנשי מקצוע רבים, מתחומים שונים עובדים בו, קשה מאוד לוודא שהכול מבוצע באופן תקין בהתאם לדרישות.
מטבע הדברים, אם יש לך ליקוי שהוא באחריות של יותר מאיש מקצוע אחד, פעמים רבות הוא לא יקבל התייחסות ויטופל. אגב, כמו ברוב התחומים בתרבות הישראלית, מאוד מהר מגלגלים אחריות מאחד לשני ושומרים על 'ראש קטן'. נדיר למצוא את הפועל או איש מקצוע בתחום אחד שיגדיל ראש ויפנה תשומת לב לליקויים או להערות שגם איש מקצוע אחר יכול לקחת עליהם אחריות.
ואפילו חברות בנייה גדולות שמעבירות את הדירות תהליך של בדק בית על ידי אנשי מקצוע, עקב לחצים למסירת מפתחות בלו"ז מאוד מסוים, כדי לא לקבל קנסות, פעמים רבות החברה מחפפת לקראת הסוף ומתייחסת בעיקר לליקויים נראים לעין ולא בודקת ביסודיות את כל העסק"
אין ספק שזה מדהים, לא היינו מצפים שיהיו ליקויי בניה בדירות חדשות, וודאי לא במאה אחוז מהן. השאלה מה קורה באמת בדירות יד שניה, האם בהן המצב חמור יותר או שעדיין אפשר לגלות דברים בבדיקה שאינם גלויים לעין לא מקצועית
"תראו כמומחה בתחום אני מכיר גם את שוק דירות יד שניה ובדירות יד שניה בדק בית הוא אולי אפילו יותר קריטי, סביר מאוד שיש נזקים מצטברים מתחת לפני השטח או לפעמים נזקים שכבר צצו מעל פני השטח אבל בעל הדירה או המתווך עושים הכל כדי לטשטש ולהסתיר מהקונה את הבעיות הללו"
"'אבל לקחתי מפקח בנייה' יאמר לך הלקוח, 'אני לא צריך בדק בית'
למה באמת זה לא מספיק" אנחנו שואלים את נחשון
"הנה, זה מיתוס נוסף. מפקח אכן מוריד משמעותית את אחוז הליקויים, אבל לא תמיד המפקח מודע לכל התקנים, הדרישות ושיטות הבדיקה ולכן לבסוף, במבחן התוצאה, הוא לא יכול להחליף בדיקה של איש מקצוע ייעודי לבדק בית."
מרגישים שהנושא קרוב לליבו של נחשון כי הוא לא מצליח להפסיק להרחיב ולתת דוגמאות
"מה שמטריד במיוחד בתחום הבנייה הוא, שיש בורות וחוסר מקצועיות גם אצל בעלי המקצוע עצמם, לדוגמא: אינסטלציה. אין צורך להראות 'תעודת אינסטלטור מוסמך' כדי לעבוד בזה, למעשה אין דרישה בחוק שאינסטלטור יעמוד בדרישות לימודיות כלשהם, כך שאין דרך לוודא שבעל המקצוע אכן יודע את התחום, רק לאחר מעשה אתה מגלה האם הוא טוב או לא…
גם רצפים, רובם חסרי הכשרה מקצועית ואין להם את הידע המקצועי איך לבצע את זה נכון, לכן בקלות מגיעים לליקויים שאי אפשר לראות במבט מלמעלה כי מחליקים על הכול שיראה יפה ואחיד.
ובכלל, מהניסיון שלי בשטח, קבלנים מתעצלים לפקח באופן מחמיר, זה דורש יסודיות, זמן, אכפתיות ונחישות, מה שאין לרבים מדי ולכן אפשר לפגוש המון ליקויים שמבוצעים בשטח"
