"אני לא מסוגל להכניס את עצמי לפרוייקט הזה" אומר דוד כששואלים אותו על התוכניות שיפוץ שלו "כולם מפחידים אותי ואומרים שהקבלן יעבוד עלי,
שהתוכנית של האדריכל אף פעם לא מציאותית ואני אמצא את עצמי משלם הון על דברים שלא תכננתי ומפסיד ימי עבודה בלי סוף,
אני לא ישן מרוב מתח וחושב אולי כבר להרים ידיים ולוותר על השיפוץ, למרות שהדירה שלנו כבר לא ממש ראויה למגורי אדם…"
בישראל יותר מ-67% מהתושבים גרים בדירה שבבעלותם, ועם השנים הצרכים משתנים,
המשפחות גדלות והדירה כבר פחות מתאימה ונוחה ומתחילים לחשוב על תכנון שיפוץ, בניה או הרחבה.
בנוסף, יש את שוק יחידות הדיור שהולך ומתפתח ורבים מבעלי דירות גג או חצר בונים יחידות דיור לשכירות כהשקעת נדל"ן מניבה ומשתלמת.
אבל למרות ההשקעה העצומה שתהליך השיפוץ דורש, רוב הבונים והמשפצים מאוכזבים מהתוצאה הסופית.
כדי להבין לעומק למה זה קורה ומה ניתן לעשות כדי לשפר את המצב,
ישבנו לשיחה עם אלכס גילביץ – מפקח בנייה מורשה שמאחוריו למעלה מ-15 שנים של עבודה בשטח וליווי אלפי פרויקטים משלב התכנון ועד לכניסה לדירה המחודשת.
אלכס, הרי הם ישבו עם אדריכלית, בחרו קבלן מקצועי ומומחה ושילמו ממיטב כספם – אז למה בסוף רובם יוצאים עם חוסר שביעות רצון?
"האם ידעת שבישראל 100% מהפרויקטים של בנייה ושיפוץ דירות סובלים מליקויי בנייה ברמה זו או אחרת?" מפתיע אותי אלכס
"זה נראה לי סיבה טובה לא להיות מרוצה, לא?" הוא מחייך בשובבות ואז מרצין "צריך להבין מה השיפוץ דורש מבן אדם כדי להבין למה התהליך הזה יכול לאכזב מאוד"
האם לא כולנו יודעים לקראת מה הולכים כשאנחנו מחליטים על שיפוץ?
"זה נכון שכולנו יודעים שפרויקטים של בניה ושיפוץ דורשים זמן, אנרגיה, פתירת בעיות שצצות כל הזמן וכמובן הוצאות כספיות גדולות וגם בלתי מתוכננות ברמה זו או אחרת
ועדיין, כשזה מגיע לידי מעשה – ההתעסקות האינטנסיבית סביב הבניה והמסתעף ממנה, יכולה ממש לשאוב אותך לגמרי, ואת זה אף אחד לא לוקח בחשבון.
אני מכיר אישית זוג שעשה שיפוץ והגבר פשוט הפסיק לעבוד כל זמן השיפוץ!
כי כל האנרגיה שלו הופנתה לנושא השיפוץ וכל בעיה שנוצרה מול הקבלן הוא היה צריך להיות זמין אליו ופעמים רבות לקפוץ לראות במה מדובר ולקבל החלטות מהירות וגורליות
והדבר לא איפשר לו להמשיך לעבוד! אז יש לנו כאן הפסד כספי גדול שלא תיכננו אותו מראש.
דבר נוסף שיכול לגרום למשפץ לצאת עם תחושה ממש קשה ואפילו להרגיש שרימו אותו זה ההוצאות הבלתי צפויות.
הוא לא חזה את כל היקף ההוצאות כי פעמים רבות במהלך העבודה צצים מקרים בלתי צפויים שהקבלן עצמו לא חזה אותם"
האם הקבלן לא אמור לדעת מראש את גודל ההוצאה שנדרשת ממני, זה לא גורם לחשד כאשר הוא דורש לפתע כספים נוספים?
"לא, הקבלן לא יכול לדעת באמת הכול מראש, בזמן אמת דברים חדשים מתגלים וההוצאות משתנות, והדבר הזה באמת יוצר תסכול גדול וחוסר אמון בין הקבלן לבעל הדירה,
למשל כאשר מרימים מרצפות ומגלים שצריך עוד חומר מתחת, זה יכול ליצור עלויות גבוהות מאוד שאי אפשר לצפות את זה.
סיבה נוספת להעלאת סכום ההשקעה בבניה היא משך זמן ביצוע העבודה, במרבית הפעמים העבודה תתארך מעבר לתכנון המקורי –
מה שגורר בעקבותיו אובדן ימי הכנסה נוספים ותקופת שכירות ארוכה יותר.
ולבסוף, מה שהכי מתסכל זה שהתוצאה גם לא תואמת את מה שתיכננו –
רק אחרי שהעבודה מסתיימת מגלים דברים רבים שלא חשבו עליהם ומשלמים על זה לתמיד. כמו למשל, מתגים, שקעים, רמת צביעה, ועוד…
כך ששיבוש סדר היום, הוצאות בלתי צפויות ותוצאה לא כפי שתיכננו, אלו מספיק סיבות שגורמות לאנשים לא להיות מרוצים מהשיפוץ שהם עשו"
"מה אפשר לעשות כדי להימנע מזה, האם אין חוק שמעגן איזו הסדרה בתחום שיבטיח שכולם יצאו מרוצים?"
"האמת שזה ממש מטורף" נראה שקלענו בדיוק ללב הבעיה "שוק הבניה בישראל מגלגל מעל 2 מיליארד שקל בשנה, היינו יכולים לתאר לעצמנו ששוק כזה מפותח, יעבור בקרה כלשהי,
שיהיה איזה פיקוח על איכות הבנייה ועל זמן הבנייה אבל מה שקורה בשטח זה שבעל הנכס סומך על הקבלן, ומה כבר יכול להשתבש?
מה באמת כבר יכול להשתבש?
"יש המון שאלות שעולות במהלך היום ורוב הפעמים אלו דברים שצריך לראות בעיניים כדי להחליט, מה שאומר לעזוב את העבודה ולגשת לבית לראות מה קורה או כמו שאמרתי,
הוצאות בלתי צפויות, דברים שמתגלים תוך כדי העבודה והדבר גורם למתח בין הקבלן לבעל הנכס שחושש שמרמים אותו ועושים עליו סיבוב"
אז מה באמת אפשר לעשות כדי שדברים לא ישתבשו?
"בדיוק בשביל זה יש מפקח בנייה" אומר אלכס "למשל, מפקח בנייה אמור לקחת על עצמו את כל האחריות מול הקבלן ולענות על מקסימום הבעיות שצצות בלי לערב את בעל הדירה"
אלכס מפתיע אותנו עם נתונים מדהימים מהשטח:
שימו לב,
בלי פיקוח ובלי תוכנית מסודרת אפשר להגיע ל50% של חריגה מתקציב הבניה –
עם פיקוח יכולה להיות סטיה של עד 5%!
זמן הבני ה- בלי לו"ז מסודר ופיקוח יכול להתארך פי שניים, עם פיקוח ולו"ז מסוד ר-
הבניה תסתיים בזמן שנקבע עם מקסימום של סטיה ב20% בלבד!
כמפקח בניה אתה מקבל בעצמך החלטות בשביל הלקוח שלך?
"כמובן שאני אערב את הלקוח, וזה יהיה באופן שהלקוח מבין על מה אני מדבר, בשונה מהקבלן שהוא מדבר 'קבלנית' – שפה שהלקוח בכלל לא מבין,
אני מדבר 'צרכנית' – ברמה שהלקוח מבין למה אני מתכוון ומה ההשלכות של ההחלטה.
מה גם שהקבלן תמיד ממהר ולחוץ ורוצה לחתוך עניינים – הוא תמיד ילחץ להגיע להחלטה על המקום וזה בזמן שהלקוח לא באמת מבין את התמונה המלאה.
אני חייב להדגיש, כל החלטה שמתקבלת עוברת גם את האישור של הלקוח אבל בגלל שהלקוח בוטח בי ויודע שהאינטרס שלי הוא אך ורק הצד שלו וטובתו המקסימלית,
אז הוא יודע שאני מקבל את ההחלטה שמתאימה לו ספציפית.
אני גם מקים קבוצת ווצאפ לכל תהליך השיפוץ והלקוח מקבל ממני כל הזמן תמונות והסבר על מה שקורה כך שהתהליך כולו מתועד ושקוף.
אני אגיד לך יותר מזה, גם הקבלנים עצמם מגיעים אלי ואומרים: אני מאוד שמח שאתה בפרויקט, אתה יודע להסביר ללקוח את הנקודה באופן שהוא יבין"
